近日，知名财经博客ZeroHedge撰文报道，洛杉矶或因严格的租金管控限制政策而出现“房荒”。房东不能涨房租，房客无房可租。

　　在美国，洛杉矶地区的房地产市场是全美房价最高的几个区域之一。如今，洛杉矶当地政府正在考虑扩大房租管理范围来解决房价过高的问题。支持加强房租管理的人士认为，如果这项新的法案能够被州立法机关通过，洛杉矶等地区的地方政府将能够扩大房租控制法律法规覆盖的房屋数量，同时此举也能限制房东提高房租的比率。

　　但是，分析师认为，像所有其他价格管控的政府政策一样，房租控制政策最终很可能导致只有一小部分人群能够以低廉的价格租到房子，而大部分有住宅需求的民众却无法享受相关资源。

　　目前，洛杉矶地区当地政府已经采取部分房租价格管控政策，根据规定，房东在向租房客提高房租时房租涨幅不得高于上限。但是，根据洛杉矶周报报道，如果一栋房屋的房东决定将房屋租给新的租房客，那么房东可以以任意比例将房租价格提高的市场水平。

　　因此，目前的房租价格管控政策造成了一个租房客和房东双输的局面。一般情况下，房东想要尽量与租房客签订长期租房合约，这样房东就可以减少在广告和房屋空置方面的开支，并省去为新进租房客布置房间的麻烦。与此同时，租房客也希望维持长期租房协议以避免费时费力的搬家活动。这样房东和租房客双方都有动力维持长期租房合约。

　　但是，如果当地政府限制房东上调租房价格的涨幅，即使房东和租房客的关系较好，房东也有动力结束与当前租房客的租房协议，这样房东就可以向新房客收取更高的房租费用，来抵消房屋装修和设施维修的费用开支。不过，当前房租价格管控政策也有一个好处，那就是至少这一点“政策漏洞”仍然允许房东赚取更高的利润，鼓励房东新建房屋或不定期重新装修现有房屋。

　　但是，如果按照洛杉矶地区当地政府提出的新版房租价格控制规定，这个现有的政策漏洞将被堵上。尽管如此，房地产市场中廉价房屋的供应量可能并不想政策支持者想象得那样快速增长。相反，分析师认为，我们可以预见由于缺少盈利来源，房屋新建数量将下降，同时房东也没有动力翻新现有房屋，导致潜在租房客可选的住宅资源越来越少。

　　首先，如果当地政府加强对房租价格的控制力度，房租收入增长空间有限，投资收益率将无法覆盖建造房屋的成本，那么只会有越来越少的人愿意投资建造新的住宅。与许多反对市场经济理念人士的想法相反，如果房租价格不是由住宅供应成本决定，也不是由供应方的潜在投资利润决定，而是由政府政策强制限制于市场价格之下，房屋建造者获得的房租收入无法覆盖新建房屋成本和维护费用，这些供应方就会撤出住宅市场而转而投资其他项目。相反，如果没有房租价格控制政策，房租价格由住房市场中的租房客决定，一些投资方就会在预期能够得到盈利的前提下建造更多房屋。

　　根据经济学家亨利·赫茲利特的理论，市场经济中，价格控制政策会扭曲市场的供应关系并导致许多意想不到的后果。随着房租价格控制政策执行的时间越来越长，房租控制政策产生的不良后果也越来越严重。由于缺乏盈利动机，市场中鲜有投资者愿意建造新的住宅以供出租，随着通胀上升带动住宅建造价格上涨，原有的房租价格上限无法为房屋供应方产生任何利润。随着这种供需不平衡的状况继续恶化，政府最终会意识到政策失误并对新建房屋住宅免除房租价格控制监管。

　　但是，由于前期政策遗留下来的影响，老旧房屋的租金价格几乎被政府政策卡死，考虑到货币的贬值效应，房东对新建房屋征收的市场租金价格可能比相同大小的老旧房屋租金价格高出十倍至二十倍，这种情况在第二次世界大战结束后真实在法国发生过。在这种情况下，即使老旧房屋中的长期租房客家庭人数增加或者住房条件不断恶化，这些租客肯定也没有动力搬到新建房屋中。

　　因此，政府推行的房租控制政策只会导致住宅空间浪费。这种政策实际上有利于那些已经在一个城市或地区拥有住房的人群，相反那些尚未拥有房产的人群将更加难过。允许房东将房租价格自由提高到市场价格水平能够帮助所有的潜在租房客拥有享受同等住房资源的权利。

　　分析师指出，如果我们仔细审查洛杉矶地区目前施行的房租价格控制政策，我们会意识到就像经济学家亨利·赫茲利特的理论预测的那样，新建房屋不属于房屋价格控制政策的管理范围。但是，如今支持改革房租价格管理政策的积极分子想要解除这个豁免条件并扩大房租价格控制政策的适用范围。一旦这个新的政策法案被通过，那些还没有签订租房协议的潜在租房客很可能就无法找到不论新旧任何住房资源。

　　对于那些适用于房租价格控制政策的老旧房屋而言，现有的租房客将紧紧抓住这些住房资源不会放手，因此新的租房客将没有机会租到此类房租价格受政府政策控制的房屋。同时，由于房租控制政策设定了房租涨幅上限，新建房屋的租房收入无法为投资者创造利润，将不会有人愿意新建房屋以供出租。因此，如果全面控制房租价格的政策法案被批准，租房市场中现存的住宅资源将越来越少。届时，租房客可能会选择房租涨幅不受限制的单式家庭房屋，否则这些潜在的租房客就只能搬到附近尚未施行租房价格控制政策地区居住。

　　无论如何，全民控制房租价格的政策实际上会太高租房成本并减少租房选择。在新政策框架下，潜在租房客在没有选择的情况下只能被迫选择单式家庭房屋，不受房租控制政策限制的单式家庭房屋将会为房东创造相对较高的租房收益，这将降低租房的人均密度，剥夺房东和租房客本身在高密度住宅中可以享有的规模经济福利。同时，那些需要多家庭楼宇的大家庭却无法找到他们所需的住房资源。这些大家庭只能被迫搬迁到其他地区居住，这将增加这些租房客上班的通勤时间。

　　但是，从另外一个角度来看，对于许多当地政府以及支持房租价格控制政策的居民来说，减少多家庭房屋、降低人均住宅密度以及减少租客人数可能反而是一件好事。一直以来，当地政府都通过推出分区法则、新建房屋监管条例、停车规定以及人均住宅密度限制等政策来限制开放商不要过度新建房屋。

　　此外，洛杉矶地区房地产市场价格较高的根本原因是因为居民过多，房租价格高涨的主要原因并非房东过于贪婪而随意太高房租价格，而是由于大量租房客想要获取相对较少的住房资源，这种资源竞争推动洛杉矶地区的租房价格水涨船高。

　　分析师认为，当地政府实际上才是导致住房供应量不足以及租房价格高昂的主要原因。在加州地区，当地政府对于新建房屋的数量和种类有非常强的控制力。根据当地政府颁布的分区法则，各个城市能够决定理论上当地能够容纳的住房数量，市政府有权利颁发新建房屋许可或要求进行公共评审，决定房屋开放商是否需要进行费用较高的环境评估以及需要缴纳的相关费用，并决定房屋停车位和设计布局等细节。根据哈佛大学和宾夕法尼亚大学所做的研究发现，这些严格的分区监管权力很可能是导致加州地区住房价格高昂的原因。

　　分析师指出，即使政府通过行政政策强制压低房租价格，住房资源也不会像支持者想象得那样凭空出现。简而言之，假设未来租房市场的需求量保持不变，解决房屋市场供应部平衡问题的唯一途径是建造更多房屋。相反，控制房屋价格的政策显然无法解决这一问题。