影响商品房房价的因素有社会因素和开发商的成本因素。其中，社会因素包括房产政策、楼市供需关系、地区性人均GDP、通货膨胀程度等；开发商因素包括地价、建安成本、营销费、税费等。

一、社会因素

中国的房地产是市场的产物，与社会中的很多行业有千丝万缕的关系。政府对楼市的调控政策，是影响房价走势的风向标；由市场自发形成的供需情况则是影响房价走势的导火索；人均GDP的数值直接决定人民能够负担得起哪个价位的房价，是房价的重要影响因素之一。

1、房产政策

纵观2006年至2016年的房价走势，政府在楼市的每一次动作，都影响着政策颁布之后一段时间的房价水平。

例如，09年楼市升温、房价增长，与08年年底出台的一系列政策有直接关系。首套房首付比例2成、房贷可贷到7成、二手房营业税满2年可免收、土地出让金可以分期付款等，加大了开发商的销售力度。居民大规模进入楼市，楼市迅速升温。

2、供需关系

供需关系决定价格，商品房作为市场上的一种商品，价格也会受到供需关系的影响。当人们对房子的需求大于市场上房源数量时，房价上涨成为必然。

仔细分析购房者的心理，刚需族买房90%的需求是为自住，10%的潜在需求是想价值增加。如果现阶段买房比将来买房更有利，购房者多会倾向于选择当前买房，而如果购房者对未来房价走势没有把握，更多情况下购房者会选择观望。

由于商品房的建设周期长，购房者在买或不买，或暂时不买之间做出的每一个选择，都会放大或缩小整个市场中买房的需求，对房价产生影响。

3、地区性人均GDP

地区性人均GDP代表了一个地区的经济实力，居民手里可支配的钱越多，购买能力越强。当居民的购买能力增强时，提高生活质量、进行投资的意愿会增强。

下表为2014年各城市GDP与房子均价的统计表，从下表可以看出，GDP靠前的城市，房价也也名列前茅。间接的可以证明GDP与房价的正相关性。

4、通货膨胀程度

通货膨胀，通俗点来讲，就是物价上涨，钱却不值钱了，购买力下降。2008年，政府为救楼市，增加了4万亿人民币，此后每年，货币印刷数量以超过13%的速度增长。而当我们把房价走势与货币M2的走势图匹配在一起时，发现，我们的房价仅仅跑赢了货币增长的数量。

市场上，流通的钱币越多，越容易导致通货膨胀。通货膨胀出现，作为商品的房子，房价会随物价水平上涨。

二、开发商因素

开发商做生意要盈利，所谓羊毛出在羊身上，如果建房成本高，会直接影响到房价的制定，开发商会将成本转嫁到购房者身上。影响开发商成本的有拿地价格、建安成本、营销费用、税费等。

1、拿地价格

开发商建房之前需要先竞拍政府拍卖的土地，土地是“面粉”，房子是“面包”，那么土地价格越高，开发商的成本越高。有一些土地竞争比较激烈，开发商想要拿地，还需免费配建一定面积的保障性住房，那开发商的成本会更高。

北京 、上海相继出现多宗“高价地”，2016年5月18日，上海周浦纯住宅地块以54.5亿成交，据估算，可售住宅楼板价5.45万/平方米，2015年4月27日，北京海淀区西北旺镇中关村永丰产业基地地块拍出56.4亿，该地块折合楼面价3.9万元/平方米，其中住宅部分楼面价高达4.3万元/平方米。

2、建安成本

建安成本，是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称，简单理解就是建造房屋的成本。近年来通货膨胀，全国住宅建安成本逐年上涨。2008年，普通高层住宅建安成本为1513元/㎡，到2012年，建安成本上涨达17%，达到1774元/㎡。

假设开发商不多收一分钱，购买一套90㎡的房子，2008年-2012年，光是建安成本的支出就多出了2,3490元。

3、营销费用

营销主要是指楼盘的广告宣传，广告宣传是现在开发商销售的主要手段之一。一般而言，开发商的营销费占不动产总价比例的1%-3%。

现如今，楼盘项目很多，开发商为了能吸引住购房者眼球，在营销上别出心裁，找广告公司进行推广。追求独特便意味着营销成本变高，当开发商将营销成本转化为房价时，房价上涨也在意料之中了。

4、税费

开发商在拿地、卖房的过程中，需要向国家缴纳税款。主要缴纳的税种有契税、增值税、增值税附加税、土地使用税、房产税、印花税、企业所得税或个人所得税。

影响商品房房价的因素有很多，请恕不能一一列举。能达到影响房价的程度，不是单一因素能做到，各种因素相辅相成，才会对整个楼市的走向产生影响。自己在分析房价时，可以将当下的所有环境考虑进去，增加可考参考性。