去年一年交的物业维修基金是2004年以前福州全市缴存物业维修基金的2倍。福州房管局物业专项维修基金管理办公室的人认为：这是一个进步。然而，尽管目前的维修基金收缴正常，但仍有两大难题影响着此项工作的高效运作：一是巨额的"缺口"与催缴的"无奈"；二是发放速度和程序运作难相矛盾。　　据福州市房管局物业处有关负责人介绍，过去几年福州应缴而未缴的物业维修基金　　在6亿元左右，而目前为止才交了3000万～4000万元，不到应交量的10%。　　这么大的"缺口"，福州市又是怎么催缴的？　　"没办产权的，我们还可以通过这一关，交完维修基金才给办产权，而对于过去欠账的，我们只有发‘催缴令'，因为我们没有执法权。"房管局的这位人士无奈地说。　　另外，尽管去年10月福州市启动维修基金申请试运行，然而由于申请程序较多，总共受理才6起，而实际发放的仅一起。"快不起来主要是与整个申请的程序有些矛盾，因为维修基金是小区的公共设施的养老金，根据规定，最基本的一条是要2/3以上的业主同意，而单单因这个规定，很多小区就被排除在外。"福州市房管局的这位人士说。　　收缴维修基金应规范管理　　自本报刊登《福建首起物业维修基金行政诉讼案审结》一文后，物业维修基金收缴难的问题再次引起人们的普遍关注。不少业主、地产业界人士和法律界人士向本报表达了看法。　　政府部门：行政不宜介入民事纠纷　　福州市房管局相关人士在谈到物业维修基金收缴难问题时说到，目前依赖政府去追缴物业维修基金不是一种现实的选择。　　他说，物业维修基金主要用于小区内所有物业的外部维修、保养及公建设施的维修与保养，其权、责、利三方面都归业主所有。既然应是开发商缴纳的物业维修基金，那么相应产生的也是开发商与业主之间的债权债务关系，让行政机关去追缴维修基金到位无异于将其视同讨债公司。另外，在处理这样的纠纷中，如果要求政府主管部门介入解决，会有行政力量介入民事纠纷之嫌。　　那么如何解决维修基金收缴难的问题？该人士认为，应当通过设定规则，由当事人自行调节或通过司法程序调节，不宜采取政府行政措施进行调节。另外，通过合同来约定物业管理相关的民事关系，也便于政府主管部门从疲于解决物业管理民事关系中解脱出来，腾出更多的时间和精力制定政策，加强行业监督管理。　　业内人士：有法不依是纠纷根源　　福州有一位不愿透露身份的业内人士告诉记者，去年10月，福州市房管局就有规定："1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业，开发建设单位按其建设总投资额的2%拨付专项维修基金；若开发建设单位在销售房屋时已在房屋销售合同里约定由业主交纳专项维修基金的，业主应按房屋销售合同的约定交纳专项维修基金，不足建设总投资额2%的部分，由开发建设单位按规定金额补足。2003年9月1日后办理《商品房预售许可证》的住宅物业，业主应按购房款2%的比例交纳专项维修基金。物业专项维修基金统一缴至福州市房地产管理局指定的福州市物业专项维修基金专户。物业专项维修基金未缴纳的商品房不能办理房屋权属登记手续。"按理说，这样的规定已经明确了物业维修基金的收缴问题，但是该公告公布一年后，福州市的物业维修基金收缴难的问题依然没解决，大部分小区（尤其是2000年以前建设的小区）物业维修基金缺口仍然很大。该业内人士认为，这说明物业维修基金的规定存在令行而执行不到位的问题。　　业主：法规细节不够合理一位晋安区的业主在发给本报的传真中指出，目前对于维修基金的收缴规定不够注重细节。比如说，现在规定对于2003年9月1日后办理《商品房预售许可证》的住宅物业，每个业主统一按购房款2%的比例交纳专项维修基金。该业主觉得这种规定对于小区内的部分业主是不公平的，例如，住在电梯楼一层的业主平常用不了电梯，但他们所交的物业维修基金中却有一部分要用于电梯的大修；再比如，对于受赠露台的业主来说，维修基金给他们带来的益处高于没有受赠露台的业主。这种使用维修基金额不同却要交纳相同物业维修基金的规定，无疑会使物业维修基金存在收缴难的问题。　　律师：行政部门无追缴义务　　福建远东大成律师事务所吴丹律师认为，福建首起物业维修基金行政诉讼案的焦点问题是在开发商未依法缴纳物业维修基金的情况下，法律上是否规定了房管部门的追缴义务。因为1998年建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定：购房者应当按照购房款2％～3％的比例缴交维修基金。而根据旧的《福州市城市住宅小区物业管理办法》规定：维修基金应当由开发商负责缴交。上述两个法律在执行过程中出现矛盾，造成开发商和业主互相扯皮，形成了维修基金无人缴交和缴纳额不足的客观情况。　　然而2003年的《物业管理条例》中关于维修基金缴纳主体方面的规定是与《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》保持一致的，即仍然规定由业主缴交。而随后出台的《福州市物业管理若干规定》是在《物业管理条例》的基础上制定的，也规定缴纳主体为业主。既然法律并没有设定房管部门的追缴义务，原告要求房管部门履行行政义务就显得无法可依。　　但从另一个角度来看，福州市有关部门应当及时对这种由于地方规范性文件和部委规范性文件冲突而形成的尴尬局面做出补充性规定，明确责任。　　对于上文业主的说法，吴丹律师认为，物业维修基金的缴纳没有因为业主购买房产的户型、楼层、具体使用情况而有所区别，这样有利于规定的统一实施和执行。　　1997年至2003年，福州市房地产进入发展旺盛期。如今，这批房子年龄最大的有9岁了，部分房子已出现了大大小小的问题，这时，专项维修基金成了小区的救命钱。　　然而，记者调查发现，这笔救命钱居然只是一张开发商打给政府部门的白条，而开发商早已不知所终---据福州市审计局的抽样报告表明：1997至2003年这个期间开发的楼盘，本应由开发商交纳的专项维修基金，欠缴率竟超过90%！　　那么，楼房的养老金如何变成了白条？如何讨回这些巨额的陈年旧账？这个涉及千万小区居民根本利益的大问题，也必将越来越影响着我们的生活。我们希望在弄清楚事情真相的同时，有关部门也好，小区业主也好，能够勇敢地面对这个问题，并想出切实可行的办法，解决之。　　一次马拉松式的追讨行动　　曾亚陆，翠湖苑小区现任业主委员会主任。9月4日上午，他拿着一张房产开发商出具的欠条，走进福州市房管局办事服务中心，咨询起小区专项维修基金的问题。他已记不清从2002年开始，他已为这事跑过多少趟。　　1998年，大诚房地产开发公司（下称"大诚公司"）售完翠湖苑的大部分房子后，未交专项维修基金就离开了。曾亚陆的上任业委会主任林增华，已开始讨要小区的维修基金之旅。这位老人带着众业主整天向大诚公司追讨，但没有讨到一分钱。　　而曾亚陆则使用了威吓、哀求、上访，几乎所有能想的法子，但大诚公司坚决不交，最后该公司竟消失了。业主们到福州市房管局找到了这笔维修基金，竟只是开发商打的一张欠条。　　几年后，翠湖苑生病了：房屋地基下沉，多处墙体开裂，电梯不时出现故障，污水管常破裂......此时，曾亚陆和业主们真正体会到没有维修基金的苦。对此，曾亚陆组织业主炒掉了小区最早的物业公司，而后请一家物业公司入住小区，双方达成协议：物业公司从每月收取的物业费中划出4500元，作为专项维修基金。经过几年的积累，小区攒到了数万元的"养老金"。　　此后，翠湖苑小区开始新的"养老金"储蓄计划，每户业主出200元钱，用于小区公共部分的维修。但是，今年上半年，小区经过几次台风，房顶漏水，排水管也破裂。这需要数十万元的维修金，而靠目前的"储蓄金"已远远治不了这次"大病"。　　为此，业主们多次跑到福州市房管局投诉，但均无济于事。　　一张拖欠8年的维修基金"白条"　　翠湖苑的许多业主认为，开发商之所以能欠下数十万维修基金离开，与市房管局接受开发商的一张"白条"有关。　　所谓"白条"，其实是大诚公司开具的关于翠湖苑的"物业管理基本金预留方案"。该方案是大诚公司于1998年11月写给福州市房管局的，上面写明："预留基本金27.76万元......因资金周转较为困难，物业管理基本金的拨付，计划定为1999年5月之前，恳求领导支持批准。"　　翠湖苑第一任业委会主任林增华说，这张"白条"是他从市房管局物业处副处长陈鹏宵那里拿来的。1999年初，他到市房管局物业处反映大诚公司不交维修金一事，找到了当时负责此事的陈鹏宵，"当时陈鹏宵拿出这张‘物业管理基本金预留方案'，对我说，大诚公司已把物业管理基本金的欠条放到了他这里，应该会按方案中所说的时间拨付"。后来，陈鹏宵在接受记者采访时，承认确有此事。　　但是至今，这笔20多万的维修金仍未到银行账户。曾亚陆和林增华等业主认为，这一切都是房管局的违规操作所致，理由是：大诚公司没有缴交基本金，却通过验收，拿到了产权证。　　市房管局物业处处长王国祯说，根据1997年实施的《福州市城市住宅小区物业管理办法》，物业管理基本金应开发商交，当时房管局的做法确实违规。根据相关规定，房产商拒不缴交物业管理基本金，房管局不予办理房屋产权证。　　"但是，陈鹏宵绝对没那么大的胆子做出这种违规验收的行为，房管局没人有这个胆子"，王国祯说，这背后的原因十分复杂，远非房管局所能掌控。　　一场波及9成业主的"维权之战"　　翠湖苑业主遇到的难题，并不是一个特殊案例。　　记者拿到一份福州市审计局的调查报告，该报告指明，建于1997年至2003年9月的小区中，从中抽取800个样本，应缴的专项维修基金为6.23亿，而实缴6040.83万。这意味着在抽查的800个小区中，有90.4%（5.63亿元）用于给业主们维修小区的养老钱成了"白条"。　　另据福州市市房管局一份统计数字显示，1997年至2003年9月，只有300多个小区的开发商缴纳了专项维修基金，只占所建小区总数的10%左右。这还不包括少缴的比例。　　为了追回开发商欠下的这笔债，福州许多小区业主开始了维权之路。　　去年初，蓝山四季小区的业主便将开发商告上法庭，要求法院判决开发商缴交300余万元维修基金。此案，福州市中院判决由业主缴交维修基金，判决依据是售房合同关于维修基金的约定。而"闽都嘉源维修基金案"的判决结果是业主胜诉，开发商被判支付170万元维修基金，在福建律师界被称为"福建维修基金第一案"。　　然而，至去年9月，闽都嘉源小区168户业主又联名上诉，原因是业主胜诉了，但至今仍没从开发商那里拿到维修基金，开发商目前没有资产来支付，法院也难以强制执行。法院系统的有关人士称，即使是信誉良好的开发商，都可能通过注销公司、转让股权等方式来逃避缴交。　　今年5月，连江县丹凤朝阳花园的业主委员会起诉开发商，要求开发商尽早缴交维修基金。该案目前还未判决，代理律师林柏冬说，4个多月的时间里，法院仍在程序上徘徊，最近才刚刚进入实体审判。林说，由于福州地方性法规与两部委的规章不一致，审判法官在"业主交还是开发商交维修基金"上意见不统一，合议庭的法官有的竟出现三四种判决意见。　　我省多位法律界人士表示，福州地方性法规与两部委的规定发生冲突，在法律效力的位阶上并不明显，即哪部法律效力更大。法官在认定维修基金缴交主体的问题上，既可以按福州地方性法规判，又可以按两部委的规章判，还可以按照合同法的规定来判，所以会造成判决不同。　　两部相左的法规催生"白条"　　据王国祯介绍，1996年，市人大通过《福州市城市住宅小区物业管理办法》，规定新建住宅小区应建立物业管理基本金制度，由开发建设单位按其建设总投资额2%拨付，并规定由市房管局监督开发商按时存入银行账户。1997年，该办法正式实施。当时，福州正处于房产业蓬勃发展的时期，数千个商品房如雨后春笋，但没几家开发商自觉依法缴交。对此，市房管局采取了有力的措施：如果开发商不缴交，便不在工程竣工综合验收上签字，不发放产权证。　　一些开发商迫于无奈，开始缴交维修基金。但是，1999年，国家建设部、财政部联合颁布的《住宅公用部分公用设施设备维修基金管理办法》开始实施，明确规定物业维修基金由业主自己缴纳。这一规定，正好与《福州市城市住宅小区物业管理办法》相冲突。维修基金究竟应由谁交？福州市相关部门开始变得迷茫。　　而当时的开发商多热衷于"大盘"，几万至几十万平方米的建筑量算下来，维修基金少则上百万，多则上千万。因为建设部出台的"新规"，这些房产商向市房管局表示，这笔维修基金不应由他们负担。不过，市房管局并未理会，仍按照市人大通过的物业管理办法，向开发商催缴。　　王国祯说，新规出台不久后，许多开发商联合起来，一起到福州市委市政府请愿，"炮轰"福州的房产政策，一些大房产商甚至扬言要撤出福州，转战那些不需要交维修基金的城市，此后联名请愿的活动也越演越烈。当时福州市紧急召开几次座谈会，会上，一些开发商言辞激烈，称福州的投资环境差，强烈要求"减负"，否则集体撤出福州市场。考虑到福州经济发展的大环境，在一次会上，相关领导拍板：开发商免交维修基金。　　后来，市政府考虑到以后房屋老化无钱维修的现实，在维修基金的问题上取了一个折中的方案---开发商交一半，即建设总投资额的1%。不过，这个方案几乎成一纸空文，因为大部分开发商继续拖欠维修基金。　　在此背景下，福州市房管局对开发商的约束力进一步削弱。现任市房管局物业处副处长的陈鹏宵说，《福州市城市住宅小区物业管理办法》给了市房管局合法权力，"可房管局连维修基金都催缴不来，更不用提滞纳金了，规定成了一纸空文"。　　陈鹏宵用两个事实解释他的上述说法。1999年之后，福州市建委在房屋工程综合验收的名单里，把房管局排除在外。之后，福州市房产交易登记中心成立，市房管局发放产权证的职能被剥离。　　至此，福州市房管局对开发商的约束力荡然无存。陈鹏宵表示，既要履行法定职能，又无条件和权力，最终，在发函催缴无效的情况下，房管局只得采用一种变通的办法---要求开发商写下"欠条"，为业主将来维权留下证据。