两轮调控均剑指高房价　　本轮调控中，多重政策叠加效应已对购房者的未来预期产生了显著影响。近期，一项调查显示，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心；同时近六成购房者持有房价下行的预期，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。亿房网调查也显示，参与投票的网友中，72.63%的网友认为武汉的房价会在短期内下跌20%，41.94%的网友表示如果武汉房价跌20%，会立刻出手买房。　　这轮始于4月中旬的楼市调控政策，正越来越深入地影响市场走势。在日前“住建部重申调控不能松”的表态下，经历了五六月的拉锯战后，房价终于开始有低头的趋势。　　同样，在2006年5月世界杯来临前，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，出台了“国六条”，拉开了当年房地产调控的大幕。“国六条”分别从调整住房供应结构；发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房和完善房地产统计和信息披露制度等六个方面调控市场。　　调控政策出台后，2006年6月的楼市销量明显下降，观望气氛浓厚，初步表现一如今年五六月份的行情。　　有人戏称楼市是遭遇了“世界杯魔咒”，两届世界杯与两轮调控时间一致。但实际上，国内楼市调控并非只有这两次。2004年以来楼市高速发展，隔几年遇到一轮调控并不稀奇，远有2005年的“国八条”，近有2007年底的“二套房贷”新政。只是这两轮调控凑巧碰到了夏天，凑巧碰到了世界杯。上月来汉参加论坛的中国房地产研究会副会长顾云昌认为，中国楼市存在成长中的烦恼，调控会长期存在。　　四年房价翻了一番多　　2006年11月，在耐心看了武昌上十个楼盘后，家住徐东的杨先生还是跑到后湖去买了套房子。当时，武昌徐东片区新房近5000元/平方米，稍微新一点的二手房单价也要4000多元。尤其是2006年“国六条”后九部委陆续出台的调控政策中，二手房营业税和个税提高了征收门槛，部分次新房都面临较高的税费负担。　　最终杨先生买的后湖新房，单价3000元/平方米出头。如愿买到了三房，他比较高兴。　　四年过去了，杨先生当初的高兴劲儿早就不见了踪影。他还不时被妻子小埋怨一下，大意就是如果当时咬牙买了徐东的房子，现在不是更高兴了。他当时看中的沙湖旁的湖景房，现在单价已经过万元。而后湖，虽然房价也在涨，只是速度让人不满意，每平方米只涨了两千多元。而且本轮调控一开始，后湖房价就出现了下调的势头。　　杨先生还是个幸运儿，四年前对楼市调控抱有希望的郑女士，则称是“悔青了肠子”。当时能在汉口一个楼盘买到单价4000多元的房子，但适逢调控，郑女士认为房价可能会降，就一直等着。哪里知道，到了2007年，房价经历了一轮猛涨，看中的那个楼盘单价直逼9000元，最终，她在2008年的调控中，果断买到了一套两房。“虽然价格高了，总体上没有买亏。有些朋友2008年没买，2009年买不起，到现在还在等降价。”　　有心的市民发现，从2006年至今，武汉城区房价几乎都翻了一番，只有部分郊区房价涨幅略小。　　降价可能动真格的　　楼市的世界杯营销一直存在。不管是4年前还是这个夏天，楼盘有关世界杯的活动一拨接一拨，但如果没有价格上的优惠，购房者可没有耐心在大热天里，跑去售楼部参加活动和看球。　　上届世界杯期间，大家就在讨论调控政策出台后房价什么时候跌，但房价只是缓了口气，就又重整旗鼓向上了；如今在本轮“史上最严厉调控”的影响下，房价似乎有了下跌的动力。　　日前，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，中央已对此次调控可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。这给寄希望于调控“软着陆”的房企带来了莫大的压力。　　本轮调控与以往不同的是，通过信贷政策大大挤出了楼市的不合理需求，如大量的投资和投机需求；另外在土地、普通商品房的供应方面大大增加。仅2010年的土地供应量，就是过去几年平均数量的3倍多。需求下降、供应增加，无疑会大大改善去年以来楼市紧张的供求关系，从而为市场降温。　　另外，目前新房上市量也体现出开发商信心不足。在四五月份调控政策刚出台时，大量楼盘赶着开盘，希望在新政效应未完全显现前促进成交，拉上想搭“末班车”的人。但随着销量的下降，部分房企开始改变策略了。统计显示，6月武汉市的商品房供应量预计在100万平方米左右(相当于1万套新房)。此前两个月供应量分别是135万平方米、120万平方米。而成交量分别是132万平方米、72万平方米。成交的下降，使得开发商尽可能地拖延上市时间。只有最坐不住的郊区频频以低起价聚集人气。　　目前，对房企来讲，即使顾忌老业主不满，也无法再迟迟没有动静了。　　与新政后各业内人士预计的一样，楼市的促销，最先从近郊片区开始启动。6月下旬，有多家楼盘逆市开盘。郊区诚意最为明显：盘龙城片区的哥特帝景 (论坛 新闻)以3158元/平方米的片区最低起价销售开盘，此前该片区新房均价多在3600—4000元/平方米。其开发商负责人认为，调控影响越来越明显，选择这个时候开盘，不动真格的，购房者不会买账。　　同样，在2008年大跳水的金银湖片区，近期也有动作，水印桃源 (论坛 新闻)推出3500元/平方米的特价房；在房源增量最大的光谷片，有楼盘以4298元/平方米起价销售；在深受配套不便之苦的后湖片，圣诚和园 (论坛 新闻)以5400元/平方米起价销售，另外一个现房楼盘以5600元/平方米推盘；汉阳一个楼盘以6200元/平方米起价开盘，低于周边房价上千元……近段时间以来，武汉每个片区，都有一两个楼盘充当了类似“带头大哥”的角色。　　与此同时，市区一些高价楼盘虽未大幅降价，但通过调整房源结构来渡过难关。比如武昌中心一楼盘新政前卖的是豪华大平层，单价15000元/平方米；新政后推单价八九千元的中小户型应对。汉阳世贸锦绣长江在4月底停止推11000元/平方米的江景房，转而推出单价8300元/平方米起的背江中小户型，曲线降价迎合购房者。　　不过，让购房者不满意的是，仍只有少数楼盘以较大的幅度让利，多数楼盘依旧坚挺着价格。另外，很多楼盘虽然宣传大幅让利，其价格仍比2008年底、2009年初高出不少。如金银湖片区，在2008年底有楼盘起价2988元/平方米，该楼盘也顺势成为当年销量冠军。　　夏天之后会反弹？　　如果描绘历次调控后的市场反应，2006年的下半年不得不说。一位资深地产人士介绍，2006年6月的楼市总体比现在要好些。2006年年底到2007年8月，楼市出现报复性反弹。今年楼市的轨迹，有可能与2006年相似：9月份后，楼市可能出现报复性反弹。　　不过，更多人持有相反的观点。在5月初恒大宣布旗下楼盘8.5折优惠之初，多数房企巨头表示不会跟进。但经历了5月份销量明显下降后，越来越多开发商加入到降价的阵营中来。不管是明降还是暗降，总之是有所回调。一些购房者表示，目前各个房企标价还未有松动，但如果真有诚意买，或大或小的折扣总是有的。　　6月底以来，在武汉多场有关地产走势的论坛上，几乎所有的专家根据此次调控的力度判断，房价继续下调。中国房地产研究会副会长顾云昌在汉表示，调控近期表现是销量下降，中期才是房价松动。克 尔 瑞华中区总经理吴洋认为，只有当多数楼盘都开始促销时，市场需求才会被激发，武汉房价最快7月会明显下降。　　不少人士认为，经历武汉漫长的夏季后，不会再有开发商豪言“不差钱”的，销售额的下降、银行贷款的收紧，都迫使开发商在年底工程结算前回笼资金。因此，年底房价明显下降可期。