两者的关系依租赁设立在先还是在后而有所不同。如果租赁设立在先，由于租赁权具有物权性，所以其能对抗设立在后的抵押权。也就是说，租赁物被设定抵押后，原租赁合同仍然有效，《担保法》第48条、《担保法解释》第65条对此进行了规定，即“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效；抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”　　如果租赁设立在后，即抵押人将已抵押的财产出租的，由于抵押权具有对抗第三人的效力，则抵押权人取得抵押物后，有权终止租赁合同。但由于未经登记的抵押权不具有对抗第三人的效力，故未经登记的抵押权不能对抗租赁权。　　有观点认为，上述规定与《合同法》第229条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定相冲突。我们认为，两者并不冲突，“买卖不破租赁”原则适用于设立租赁在先，买卖在后的情形。由于实现抵押权是通过转让抵押物的形式进行，故抵押也可视同于买卖，因此，《担保法》及其司法解释区分了租赁设立在先和租赁设立在后两种情形，对抵押权与租赁权的关系进行了规定，明确租赁在先，抵押在后，则租赁权可以对抗抵押权；而租赁在后，抵押在先的情形下，除非抵押未登记，否则，租赁权不能对抗抵押权。